黄国安 委员
党的十八大以来，以习近平同志为核心的中共中央始终坚持以民为本，把改善人民生活水平、增进人民福祉作为党领导一切工作的出发点和落脚点。在城市化、城镇化大趋势下，居民小区物业管理已逐渐成为城市管理的重要组成部分，扮演着重要角色。随着社会经济不断发展和人民生活水平的提高，人们对住房质量要求越来越高，物业管理意识也越来越强。小区物业管理事关居民业主安居乐业，事关物业管理企业良性发展，事关社会和谐稳定的大事。然而，目前我县小区物业管理不是很规范，远没有达到小康社会的需求标准，物业矛盾日益显现。与我县创建文明城市、建立和谐社区的要求还有很大的差距。
一、我县城区物业管理的基本情况
目前，红安县城区有居民小区116个，小区居住人口达15余万人。其中，单位管理的小区36个，物业管理的小区58个，“三无”（无物业管理单位、无业主委员会、无主管单位老旧小区）小区22个。我县物业服务企业67家，在县房地产管理局登记备案的有32家，从业人员1000余人。然而，因为管理体制不健全，市场秩序未理顺，小区建设档次有高有底，小区建设规模有大有小，物业管理的水平有好有坏，物业服务质量有优有劣，导致小区各种矛盾错综复杂，物业公司举步维艰，75%以上的物业管理企业处于亏损状态。
二、物业管理市场存在的主要问题
一是行政主管部门管理力量不强。县房产局物业科只有3名工作人员，而物业管理的各项政策性法规宣传贯彻实施、各种矛盾纠纷排查化解、物业公司之间各种问题的协调处理等工作全靠物业科负责，人手明显不够，工作效率低下，难以实现有效监管。
二是物业管理监管执法机制不健全。政府相关职能部门没有形成联动监督机制，部门职责不清晰，物业管理执法权限不明确，对于违规行为处置和行政处罚执行力度不够，从而导致部分开发企业和物业服务企业不担当、不作为现象比较突出。
三是物业管理服务业协会作用不到位。我县物业服务行业至今没有成立物业协会，尚未建立切实可行的质量评价体系，行业之间自律意识不强，各行其是，无序竞争，物业企业之间缺乏互动、交流和沟通，没有形成一个有序的有机整体，不利于物业管理行业的健康发展。
四是物业服务企业管理水平不相当。目前，县城区二级物业资质企业只有2家，三级（含暂定）物业企业较多。国家取消物业资质评定后，物业企业服务水平和质量层次不齐，有些物业管理服务企业管理人员层次不高，履约责任不强，专业水平低，经验不足，服务态度差，难以满足居民业主的需求。
五是物业管理问题主体责任不明确。有的物业企业违规改建占用绿地、架空层，擅自改变物业用房用途；有的业主公共意识淡薄，毁绿种菜、散养家禽、乱搭乱建、乱停车辆和违规改装。随着这些问题的出现，政府行政主管部门没有拿出相关的处理方案，导致主体责任不明晰，问题没有得到有效处理。
六是开发建设工程质量不过关。我县不少小区存在不同程度的建设质量问题，尤其是建设时间较早的小区。有的开发楼盘房屋漏水渗水、墙体开裂，地上地下排水、排污管网隐患较多，一遇暴雨灾情形成内涝，开发建筑物“先天不足”；有的开发商擅自变更规划，后期保修维护责任履行不到位、不及时。导致居民多次投诉上访，引发一些社会矛盾，严重影响小区业主及周边居民安居乐业。
七是小区配套设施功能不完善。部分开发商不按标准建设小区配套设施。如一些开发较早的小区，水电、天然气等生活设施未按标准配套到位；有的小区违规出售、出租车位（车库），车位配比严重不足；有的小区没有设置电瓶车充电装置；有的小区电梯质量不过关，维护保养不及时，存在安全隐患；有的小区安防消防门禁系统设施缺失或设备质量问题多，居民缺乏安全感。
八是竣工验收及承接查验把关不严格。部分小区因为开发商偷工减料，违规建设，住宅建筑工程质量没有达到国家相关质量标准和要求，加之配套设施不完善，没有拿到相关的竣工备案手续，居民业主的房产证迟迟不能到位。
三、加大物业市场秩序管理的建议
一是加大领导重视力度。任何工作，领导重视是关键。政府应就物业市场管理工作应成立领导小组，设立相关的工作专班，将物业市场管理工作纳入政府的日常工作之一，形成常态化管理机制。
二是加大宣传教育力度。采取各种形式对物业市场管理秩序进行宣传教育，在居民、业主、开发商、物业公司等社会群体中，营造良好的舆论氛围，形成共住、共建、共营、和谐发展的良性格局。
三是加大准入退出力度。物业主管部门对物业管理公司实行严格的监督管理，建立有序竞争的市场体系，防止和杜绝无序竞争或恶意竞争，严把开发商和物业服务企业准入和退出关，并加强监督管理，将失信企业纳入黑名单，让其无法生存。启动物业服务项目招投标程序，严禁弄虚作假，凡是没有资格和不专业的物业服务企业不能进入小区从事物业管理服务工作，对无资格、无条件、无能力经营物业管理的企业实行关停并转，真正从源头上解决物业管理市场混乱局面。
四是加大“三方联动”力度。充分发挥县职能部门、街道社区、业主委员会“三方联动”主体作用，减轻政府压力；职能部门由房产局牵头组建专班，抓好城区的物业管理工作，加强小区物业管理的监督；街道、社区要选派合适人员加入各小区业主委员会，深入辖区小区进行督导，协调处理小区各种矛盾纠纷，切实维护业主合法权益。
五是加大“三位一体”力度。政府要督促相关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业服务监督管理工作。要建立社区、物业企业和业主委员会“三位一体”共赢模式，规范好三方在物业管理过程中的权利和义务，正确协调处理好各方关系，理顺执纪执法程序，共同调解物业服务纠纷。
六是加大物业管理协会建设力度。在县房产局指导下，组建成立红安县物业管理协会，让协会起到桥梁纽带作用，从而有效推动物业行业发展，有效规范物业市场行为，有效推进物业管理标准，形成齐抓共管的良好局面。
